Что ждет дачников с 1 января 2019 года согласно ФЗ №217?

С 1 января 2019 года в России вступит в силу новый федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Учитывая то, что в нашей стране и в нашем городе дачные и садоводческие участки имеет большая часть граждан, то можно сказать, что этот закон затронет практически каждого жителя. Давайте рассмотрим основные изменения, которые затронут владельцев недвижимости, земли, зданий и сооружений в садоводческих, огороднических, дачных и других подобного рода товариществах с началом действия закона № 217-ФЗ.

Данный закон определяет новые правила регулирования садоводческих и огороднических товариществ и отменяет, при вступлении в силу с 1 января 2019 года, предыдущий федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г., который регулирует до 01.01.2019г. деятельность СНТ (садовые некоммерческие товарищества), ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества).

Что такое СНТ и ОНТ?

Самое важное изменение в том, что согласно новому закону № 217-ФЗ теперь будет только две организационно-правовые формы:

• СНТ (садовые некоммерческие товарищества).
• ОНТ (огородные некоммерческие товарищества).

Поэтому, предусмотренная предыдущем законом № 66-ФЗ, организационно-правовая форма ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) будет переведена в СНТ (садовые некоммерческие товарищества). Иные, другие существующие организационно-правовые формы разного вида дачных некоммерческих партнерств и иные формы будут отменены. Для граждан, ранее состоящих в садовых и огородных товариществах, ничего не поменяется. У них как было членство, так оно и останется. Но тем гражданам, которые купили недвижимость в различных некоммерческих партнерствах и еще в каких-то других объединениях дачников, нужно будет переоформить свои участки и недвижимость с учетом нового законодательства. Поэтому таким гражданам придется перерегистрировать, переоформлять и менять организационно-правовую форму юридического лица своего товарищества, то есть переходить, скорее всего, в садовое (СНТ) или в огородное (ОНТ) некоммерческие товарищества и уже в новой организационно-правовой форме оформлять для себя членство вновь.

Такое приведение всех существующих дачных организационно-правовых форм к единому формату даст людям возможность определить статус земли и позволит разрешить ранее часто возникавшие проблемы, например, с принадлежностью подъездных дорог к участкам, а также сложности с использованием мест общего пользования, которые раньше могли принадлежать частным лицам.  Из-за пробелов в законе владельцы таких мест могли даже взимать плату, например, за подъезд собственников коттеджей к их домам.

В чем разница между СНТ и ОНТ?

Также важно отметить существенную разницу между СНТ (садовые некоммерческие товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества). На садовых участках в СНТ можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных участках в ОНТ могут быть размещены только некапитальные постройки. Эта разница существенная, и на это стоит обращать большое внимание при покупке дачного участка, так как с вступлением в действие нового закона вы не сможете оформить жилой дом в ОНТ с целью регистрации и постоянного там проживания.

В ОНТ граждане могут иметь только некапитальные постройки, к которым относятся сооружения, не имеющие фундамента. Соответственно некапитальные постройки в ОНТ не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Конечно, вы можете построить на своем огородном участке в ОНТ капитальный дом с фундаментом, сославшись на то, что вы его используете для хранения инвентаря и корнеплодов. Однако вы не сможете зарегистрировать право собственности на такой дом, пока не поменяется вид разрешенного использования вашего участка на ИЖС, которое возможно только в СНТ и коттеджных поселках. Однако это будет достаточно трудно сделать потому, что, во-первых, нужно будет сменить форму вашего товарищества на СНТ, так как к планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02-97 от 2011 года), а к территории ОНТ таких требований нет. С учетом этого может оказаться, что ваше ОНТ не может быть переведено в СНТ и тем более в коттеджный поселок из-за несоблюдения ряда требований. Из всего этого следует, что в такой ситуации вы не сможете зарегистрировать свое капитальное строение как жилой дом и прописаться в нем. К тому же тем, кто не зарегистрировал свои дома, грозит двойной налог на землю. Еще к этому добавиться то, что ваша постройка будет нарушать требования для некапитальных строений, которые допустимы в ОНТ. Однако, если у вас уже есть право собственности на объект недвижимости на огородном земельном участке (баня, гараж и прочее), то можно не беспокоиться. В данном случае законодатель пошел навстречу, и ваше право собственности сохранится на некапитальную постройку.

На садовом же участке в составе СНТ законодательство разрешает строительство капитального жилого дома и на него можно будет оформить право собственности, прописаться в нем и соответственно платить за него налоги.

Так же СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, то есть стать товариществом собственников недвижимости. Для такой реорганизации ваше СНТ должно выполнить следующие условия:

• СНТ должно находиться в пределах населенного пункта.
• Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые.

Вид использования земли у всех членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

В ОНТ вид использования земли может быть только для сельскохозяйственных нужд, а в СНТ и коттеджных поселках вид использования земли уже может быть оформлен как ИЖС.

Еще с начала 2017 года законодательство усложнило упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках и теперь, чтобы получить регистрацию на объект обязательно требуется технический план, стоимость которого от 10 тысяч рублей и более. Однако в законе разрешено не делать регистрацию постройки, площадь которой не превышает 50 квадратных метров.

Как быть с пропиской?

Но нужно заметить, что с новым законом получить регистрацию (прописку) в своем капитальном доме на садоводческом участке в составе СНТ станет проще. Если сейчас для того, чтобы прописаться на даче вам нужно обязательно решение суда, признающее ваш дом капитальным для постоянного проживания, то с началом действия нового закона № 217-ФЗ упростится процедура перевода вашего садового дома (он должен соответствовать критериям) в капитальный жилой дом и обратно. Обращаться же в суд для этого потребуется уже только в спорных случаях. Поэтому если вы покупаете или строите загородный дом в СНТ и собираетесь в нем постоянно проживать и иметь в нем прописку, то для этого делайте капитальную постройку. Если же ваш дом находится в составе ОНТ, то в этом случае вы не сможете там прописаться (получить регистрацию), так как не сможете зарегистрировать его как жилой, потому что в ОНТ допускаются только нежилые некапитальные постройки. Поэтому, будьте внимательны, когда покупаете дачу в ОНТ с целью постоянного там проживания и регистрации. Перевести же ваш огородный участок в ИЖС у вас, скорее всего, не получится, так как в этом случае все товарищество должно сменить форму с ОНТ на СНТ.

В законе № 217-ФЗ есть еще много полезных пунктов, которые упорядочивают ранее существовавшие недоразумения. Вот некоторые из них:

• На территории одного СНТ или ОНТ теперь может быть только одно товарищество. Если таких несколько, то законно будет только то товарищество, которое было создано ранее и имеет всю документацию (проект планировки и застройки земельного участка). Другие товарищества должны ликвидироваться самостоятельно или по решению суда в принудительном порядке.
• Те садоводы и огородники, которые не состоят в товариществе теперь наряду со всеми членами товарищества будут платить взносы. Единственное, чем станут отличаться индивидуалы – это только тем, что они не смогут голосовать на выборах управленческих органов товарищества. Собственно, и быть теперь индивидуалом становится невыгодно, так как платить придется, как и всем.

В итоге нужно сказать, что новый закон вносит больше порядка и определенности в садовые и огородные товарищества, упрощает многие процедуры и исключает злоупотребления.